토지를 매수하려고 알아보던 A 씨는 해당 토지가 ‘토지거래허가구역’에 속한다는 사실을 알게 됐다. 토지거래허가구역이란 무엇이며, 이러한 토지에 대해 토지거래계약을 체결하려면 어떻게 해야 하는지 알아보자.
토지거래허가구역이란?
‘토지거래허가구역’이란 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립과 집행, 합리적인 토지 이용 등을 위해, 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역 및 그러한 우려가 있는 지역의 토지거래계약 시 5년 이내의 기간을 정해 토지거래계약에 관한 허가구역을 지정할 수 있도록 한 것이다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조제1항).
허가구역에 있는 토지에 관해 소유권·지상권(소유권·지상권의 취득을 목적으로 하는 권리 포함)을 이전 또는 설정(대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우만 해당)하는 계약(예약을 포함, 이하 "토지거래계약"이라 한다)을 체결하려는 당사자는 공동으로 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 마찬가지다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」제11조제1항).
허가받지 않고 토지거래계약 체결 시 징역 또는 벌금까지
토지거래허가구역 내 토지임에도 허가 또는 변경허가를 받지 않고 토지거래계약을 체결하거나 속임수 그 밖의 부정한 방법으로 토지거래계약 허가를 받은 자는 2년 이하의 징역 또는 계약 체결 당시의 개별공시지가에 따른 해당 토지가격의 100분의 30에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처하고 있어 각별한 주의가 필요하다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제26조제2항).
해당 계약은 무효?
그렇다면 해당 지역의 토지에 대해 매매계약을 체결했는데, 알고 보니 그곳이 토지거래허가구역인 경우에는 그 계약이 무효인 걸까?
판례는, 그러한 허가를 받지 못한 매매 등의 거래행위의 효력은 무효라고 보아야 할 것이라고 한다. 다만 허가받을 것을 전제로 한 거래계약은 허가받기 전의 상태에서는 거래계약의 채권적 효력도 전혀 발생하지 않으므로 권리의 이전 또는 설정에 관한 어떠한 내용의 이행청구도 할 수 없으나, 일단 허가를 받으면 그 계약은 소급해서 유효화되므로 허가 후에 새로이 거래계약을 체결할 필요는 없다고 한다(대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결 참조).