대체적으로 무난하다. 공급확대를 위한 다양한 제도를 도입하고 도심개발을 활성화하는 것에 초점을 맞추고 있다. 규제보다는 개발을 그리고 공공보다 민간 복합개발을 유도한다는 방침이다. 그러나 실용성 측면에서 얼마만큼 효과가 있을지는 지켜볼 일이다.
아쉬운 점은 서울 도심 주택공급을 획기적으로 확대시킬 공급방안이 부족하다는 것이고 각 정책마다 실효성 있는 구체대안마련이 쉽지 않을 듯하다는 점이다.
예를 들어 80만호 공공개발을 하려도 해도 지자체가 반대하면 시행이 불가능하다. 그것은 이미 과천이나 태릉에서 그 사례를 보여줬다. 민간개발을 유도한다고는 하지만 이 정도의 인센티브로 민간이 쉽게 접근할 유인이 크지 않다. 규제완화도 재건축초과이익환수를 축소하는 것을 제외하고는 거의 없다. 시세차익 자본소득에 따르는 과도한 차익은 환수한다는 방침이다.
즉 전반적으로 재건축에 대한 규제를 완화하고, 청년 및 무주택자에게 주택 구입의 부담을 감소시켜주고 하는 등등의 정책방안을 밝히고 있으나 구체적으로 실현가능성이 얼마인가가 문제다. 아쉬운 것은 대규모 공공주택공급 방안의 부재다. 정부는 오히려 국유재산을 민간에게 매각한다고 일전에 밝힌 바 있다.
서울의 주택공급문제는 파격적 접근이 필요하다. 그리고 타깃 공급이 아쉽다. 이제 수도권 좁게는 서울을 제외하고는 주택공급이 부족하지 않다. 270만호 건설이 중요한 것이 아니라 서울 도심에 얼마를 공급하느냐가 관건이다. 격화소양, 현재 같은 정책은 가려움만 더한다.
주택을 주거공간으로 인식하는 공공주택의 획기적 확대와 대규모 공급이 필요하다. 싱가플 오스트리아 등 주택선진국의 공공주택 비율은 30-90%에 달한다.
서울도 용산 100만평, 김포 200만평, 용적률 800~1000%로 개발하면 약 150만 가구의 주택을 공공임대 혹은 평당 천만원(토지임대부) 이하에 분양 가능하다. 용적률 뉴욕 1000% 동경 2000%다.
박원순이 묶었던 서울주택공급을 오세훈과 현 정부가 다소 완화하는 수준이다. 강력한 드라이브가 없다. 오세훈 발 신통기획도 발표 이후 진행되고 있는 것이 없다. 한때 관심을 불러일으켰으나 현재 답보 상태다. 21년 2.4 대책도 장관이 교체된 이후 추진력을 잃었다. 주택정책이 일관성과 실효성을 잃었다. 그때그때 땜질식이고 주택정책이 정치의 산물이 되어간다. 그 속에서 주택을 통한 자본착취가 고착화되어간다. 서울 아파트 가격은 다소 하락중이나 전월세 가격은 오히려 상승중이다. 곧 다시 집값이 상승할 여건적 상황이 충분하다.
서울집중이 문제라 한다. 그러나 서울 집중을 해소할 권역별 특화개발이 제시되지도 않는다. 영화도시, IT 도시, 문화도시...큰 구상이 아쉽다. 지정된 광역개발지역에 입주하는 경우 정부가 지원할 인센티브를 구체적으로 밝히고 지원내용을 확정하면 인구분산이 불가능한 것도 아니다. 윤정부는 앞으로 5 년이 남아있으므로 정책제안에 신뢰성이 가능하다. 공공부문을 강제적으로 이주시키는 전 정책은 혼선과 비효율만 가져왔다. 대통령과 국회가 서울에 있는 이상 서울 분산은 제한적이다. 그렇다고 좁은 국토를 비효율적으로 분산하여 국가 지도자가 지방으로 이전한다는 것은 더욱 큰 비효율을 초래할 것이다.
한마디로 이번 8.16 대책 전체적으로 무난하지만 구체성이 부족하고 개념적으로 틀렸다.
그리고 분양주택을 분양가격의 70%에 공급한다는 발상 자체가 사실상 기본적으로 문제성을 갖는다. 개인들에게 로또를 주겠다는 발상이다.
우리나라는 주택을 주거공간으로 인식하지 않고 재산권으로만 인식한다. 주택정책은 주거 공간의 제공이 목적이어야 한다. 가격조절 가격안정이 아니다. 그리고 임대주택 또한 비싼 민간임대주택이 아니라 공공이 획기적으로 개선된 디자인과 구조로 공급하는 공공임대주택 건설이다. 일전에 서울시장이 제시한 싱가포르 주택개발청(HDB)의 모델도 참고할만하다. 현재처럼 주택정책의 주택에 대한 개념부터가 잘못되면 효과도 없고 왜곡된 정책만 나오게 되어 있다.
그렇다면 이번 정책을 보고 투자자의 입장에서는 어떻게 할 것인가. 서울 도심의 재개발 가능지역의 빌라구입이 바람직하다. 아파트는 너무 올랐다. 그리고 15 층 아파트는 재건축해도 개발이익이 크지도 않다.
현재 빌라가격은 아파트의 1/2 수준이다. 역세권 노후도가 높은 대규모 재개발 가능지역의 빌라를 갭투자로 구입하든 실구매자로 구입하든 그것이 현재 무주택자가 내 집을 마련할 수 있는 최적의 대안으로 보인다. 지방은 이제 밀도에 의한 가격상승은 기대하기 어렵겠다. 소득은 더욱 양극화되어 갈 것이고 산업화 인공지능화에 따른 집적효과는 더욱 강해질 것이다. 서울이 어차피 투자의 답이며 서울시내에 대규모 임대주택건설이 정책의 답이다.
Profile
시인 / 수필가 / 박사
前 서울사이버대학교 부총장
문예창작학과·부동산학과 교수
前 성균관대학교 주임교수